Grundstückskäufer kann zur Vornahme einer Mieterhöhung ermächtigt werden!

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Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und damit vor Eintritt des Käufers in die Vermieterstellung im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

Ein Vermieter verkaufte eine vermietete Wohnung. Vermieter und Käufer vereinbarten im notariellen Vertrag, dass die Käuferin mit wirtschaftlicher Wirkung zum 1.1.2006 (“Eintrittsstichtag”) mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis eintreten sollte. Weiter war geregelt, dass die Käuferin bevollmächtigt wurde, bis zum Eigentumsvollzug im Grundbuch gegenüber dem Mieter sämtliche mietrechtlichen Erklärungen abzugeben und gegebenenfalls im eigenen Namen entsprechende Prozesse zu führen.

Bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch zog die Käuferin die fälligen Mieten ein, erteilte Betriebskostenabrechnungen und richtete mehrere Mieterhöhungsverlangen an die Mieterin, denen diese jeweils zustimmte. Später verlangte die Mieterin jedoch die Rückzahlung der bis zur Eigentumsumschreibung an die Käuferin erbrachten Zahlungen. Sie war der Ansicht, die Käuferin habe ihre Vermieterstellung in diesem Zeitraum nur “vorgespiegelt”, weil die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erst später erfolgt sei. Mit einer daraufhin getroffenen Vereinbarung trat der Vermieter und Verkäufer vorsorglich sämtliche Forderungen aus dem Mietverhältnis an die Käuferin ab.

Die Klage der Mieterin hatte auch beim BGH keinen Erfolg. Er stellte fest, dass die Käuferin die Forderungen aus dem Mietverhältnis mit Recht eingezogen hatte. Dies ergab sich jedenfalls aus der in der Abtretungsvereinbarung liegenden Genehmigung. Auch die von der Käuferin im eigenen Namen gestellten Mieterhöhungsverlangen unter Hinweis auf die Regelung im notariellen Kaufvertrag waren wirksam. Denn der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung gem. § 566 BGB im eigenen Namen Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter vorzunehmen, ohne dass es einer Offenlegung der Ermächtigung bedarf.

BGH, Urteil vom 19.3.2014, Az.: VIII ZR 203/13

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