Achtung: Kurze Verjährungsfrist auch im Gewerberaummietrecht!

Urteil - Im Namen des Volkes

Nach § 548 Abs. 1 BGB  verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten. Diese kurze Verjährungsfrist gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung. Sie beginnt bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist.

In dem Rechtsstreit machte eine Vermieterin gegenüber dem ehemaligen Mieter Ansprüche wegen nicht durchgeführter Instandsetzungsmaßnahmen nach Beendigung des Mietverhältnisses über Gewerberaum geltend.

Nach dem Mietvertrag war der Mieter verpflichtet, Unterhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten auszuführen und soweit diese bei Beendigung des Mietverhältnisses noch ausstanden, diese spätestens vor Rückgabe der Mietsache durchzuführen. Der Mieter kündigte das Mietverhältnis und gab die Mietsache zurück, ohne ausstehende Instandsetzungsarbeiten durchzuführen. Die Vermieterin klagte, ohne zuvor eine Frist zur Durchführung der Arbeiten gesetzt zu haben, auf Kostenvorschuss, hilfsweise Schadensersatz. Der Mieter berief sich auf Verjährung. 

Der BGH wies darauf hin, dass die kurze Verjährungsfrist auch für die geltend gemachten Schadensersatzansprüche aufgrund der Nichterfüllung der Verpflichtungen des Mieters gilt, sie waren aber nicht verjährt. Die Verjährung des Schadensersatzanspruchs habe bereits mit der Rückgabe der Mietsache zu laufen begonnen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden war,denn die Vorschrift des § 548 BGB bestimmt einen anderen Verjährungsbeginn als die Entstehung des Anspruchs. Die vorliegend innerhalb der Verjährungsfrist erhobene Klage habe nach § 204 BGB Hemmungswirkung entfaltet.

BGH, Urteil vom 08.01.2014, Az.: XII ZR12/13

 

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