Mietminderung wirkt sich auch auf Betriebskosten aus!

Hängeregister 2

BGH, Urteil vom 13.4.2011, Az.: VIII ZR 223/10

Nach ständiger Rechtsprechung umfasst die Mietminderung nicht nur die sogenannte Kalt- oder Nettomiete, sondern auch die Betriebskosten. Gemindert wird die Bruttomiete, so dass der Vermieter die Minderung auch bei der Abrechnung der Betriebskosten berücksichtigen muss.

Sachverhalt:

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter einen Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung. Im Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter neben der Nettomiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zahlt, über die jährlich abzurechnen ist.

Da in der Wohnung tatsächlich für einige Monate Mängel vorhanden waren, hat der Mieter die Miete für mehrere Monate gemindert. Die Vermieterin verrechnete die Minderung anteilig auf die Nettomiete und die Betriebskostenvorauszahlungen. In der Abrechnung der Betriebskosten setzte sie diese in voller Höhe an. Als Vorauszahlungen zog sie aber nur die anteilig geminderten Beträge ab. Die Differenz ist der geforderte Nachzahlungsbetrag.

Die Entscheidung:

Der BGH entschied, dass die Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist. Die Vermieterin muss die Minderung auch bei der Abrechnung berücksichtigen.

Die durchgeführte Mietminderung hat nicht nur Einfluss auf die Vorauszahlungen. Auch bei der Abrechnung muss die Minderung berücksichtigt werden: Wenn die Minderung gerechtfertigt ist, bezieht sie sich auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten.

Daher kann erst nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht.

Dem BGH zufolge ist eine Nachforderung unter Berücksichtigung der Minderung so zu berechnen:

Zunächst Ermittlung der gesamten Zahlungen des Mieters im Abrechnungsjahr. Sodann Abzug der geschuldete Jahresmiete, die sich errechnet aus der Nettomiete und den abgerechneten Betriebskosten, abzüglich des im Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrags.

Ein Gedanke zu Mietminderung wirkt sich auch auf Betriebskosten aus!

  1. Vielen Dank für das Urteil!
    Das sieht man mal wieder, wie weit entfernt die Richter vom BGH von der Realität sind. Was haben denn Kosten für Müllabfuhr, die Grundsteuer oder die Versicherung mit einer Mietminderung zu tun? Nichts! In der Regel hat der Mieter die Mietminderung auch noch selbst verschuldet (z.B. Schimmel) und der Vermieter darf dafür zahlen. Man sollte die Mieter in Zelten kampieren lassen, wenn sie nicht in der Lage sind, sich selbst Eigentum zu kaufen.

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